Блеск и нищета «возмутительных уродов»

А.В. Рогачев

Опубликовано: Квартира, дача, офис,1998, N 128


Доходный дом. Печатников переулок,18.
Архитектор О.О. Шишковский  

         «Возмутительными уродами» в мемуарах княгини М.Тенишевой названы доходные дома – здания, которые стали возникать в Москве в середине XIX века. Их появление произвело в свое время много шума в кругах приверженцев старины. Самым заметным последствием их вторжения явилось исчезновение среди серых и коричневых громад доминант старой Москвы – церковных куполов и колоколен. Кроме того, для очистки места под каждый из многоэтажных гигантов сносились один-два, а то и пяток старых домишек. А сколько приветливых московских двориков было стерто с лица земли под их натиском… Противники новых архитектурных веяний отмечали не только некрасивые боковые фасады доходных домов, но и мрачные задворки, портившие город.

Многоэтажка середины XIX века

         Название «доходный дом» говорит само за себя – под это определение подходит любой дом, приносящий доход своему хозяину. Но в литературе по истории архитектуры этот термин чаще всего употребляется для обозначения вполне определенной категории зданий. Речь в этих случаях идет о многоквартирных и многоэтажных (сто лет назад такими считались все московские дома с числом этажей больше двух) жилых домах секционного типа, где все квартиры группируются вокруг лестничной клетки.

Именно благодаря этим архитектурные сооружениям, которые появились в середине прошлого века, каждый из многочисленных жильцов мог подняться к себе по внутренней незаметаемой снегом и незаливаемой дождями лестнице. А главное, в каждой из квартир был отдельный и теплый ватерклозет! В отношении бытовых удобств доходные дома ознаменовали первый в истории Москвы этап перехода от несколько улучшенной крестьянской избы к нормальному городскому жилью. А кроме того, их можно рассматривать как архитектурный символ демократизации общества того времени. Ведь доходные дома предоставляли все своим жильцам если не одинаковые квартиры, то, по крайней мере, сходный уровень благоустройства.


Доходный дом.Б.Сергиевский переулок,18,
Архитектор С.Д. Езерский 

После того, как энергичный городской голова Н.Алексеев распорядился проложить первую очередь городской канализации, а у Крестовской заставы поднялись две огромные водонапорные башни, новые кварталы доходных домов стали расти как грибы после дождя. Сначала они обосновались в центре города, а затем пятно новой застройки захватило и некоторые прилегающие к Садовому кольцу участки, куда также протянулись коммуникации. В первые годы ХХ века многоэтажные дома строились уже десятками, а накануне первой мировой войны в Москве ежегодно сооружалось около сотни многоэтажек. Всего к началу войны, быстро положившей конец капитальному жилищному строительству, в городе насчитывалось примерно полторы тысячи доходных домов в четыре этажа и выше.


Типичный для рубежа XIX-ХХ веков доходный дом среднего уровня.
Аристарховский переулок,3. Архитектор Л.В. Стеженский  

Стадо слонов в посудной лавке

Можно было по-разному относиться к этому явлению – началу массовой застройки Москвы доходными домами. Но понятно, что процесс урбанизации столицы не мог не пройти без издержек, без значительных потерь, на которые и сетовали московские старожилы. И имели на то веские основания. Среди снесенных на рубеже веков домов – десятки творений Казакова, Бове, Жилярди, Григорьева, древние палаты.


Доходный дом. Казарменный переулок,8.
Архитектор М.А. Фелькнер  

         Но нужно быть справедливыми и к тем, кто выступал в роли пастухов, пригнавших «стадо слонов» в «посудную лавку» центра Москвы – архитекторам доходных домов. Прекрасно понимая величину ущерба, наносимого облику города, зодчие по мере своих сил и размеров кошельков заказчиков пытались компенсировать его своими творениями. «Задавленные» вертикали храмов пробовали возместить шпилями, шатрами, которыми оснащались новые здания. Главные фасады пышно отделывались в различных стилях в соответствии со вкусами домовладельцев. Словом, старались, как могли. И не вина архитекторов в том, что чаще всего из их затей ничего не выходило, даже если заказчики не скупились на затраты. Слишком уж резким был переход к новым масштабам и типам застройки.


Проект богатого доходного дома.
Пречистинка, 13. Архитектор Г.А. Гельрих  

         Рассказывая о доходных домах, просто грешно не вспомнить имена их создателей – московских архитекторов конца XIX – начала ХХ века. Нельзя сказать, чтобы они были избалованы славой – многие годы их творчество считалось упадочным, недостойным изучения. Лишь в последние десятилетия вспомнили о нескольких, самых выдающихся мастерах того времени, но основная масса зодчих по-прежнему пребывает в забвении.


Вестибюль доходного дома. Новая Басманная, 16. Архитектор Б.М. Великовский  

         В начале ХХ века в Москве ясно определилась группа архитекторов, специализировавшихся на строительстве доходных домов. В их число входили И.Г.Кондратенко, В.Е.Дубовский, Г.А.Гельрих, К.Ф.Буров, Э.К.Нирнзее, Н.И.Жерихов, О.Г.Пиотрович, Д.М.Челищев, С.М.Гончаров, Б.М.Великовский, Г.К.Олтаржевский, И.А.Герман, В.В.Шервуд.

Почем квартира?

         Наступление многоэтажек на Москву, тем не менее, не было уж столь стремительным: с появлением и развитием новых типов жилья строительство дремучих избенок не только продолжалось, но и постоянно возрастало. За строительный сезон возводилось больше тысячи мелких, плохих по качеству проектирования и исполнения домиков, по уровню благоустройства стоявших вровень с жильем XVIII века. Даже если считать по суммарной жилой площади, то таких трущоб строилось больше, чем жилья, обеспечивавшего мало-мальски приличные условия жизни.

         В чем тут дело? Почему домовладельцы охотнее вкладывали средства в сооружение дешевых, заведомо временных по характеру домов, чем в возведение многоэтажных капитальных зданий? Ответ на этот вопрос можно получить, рассмотрев экономический аспект проблемы.


Недорогой доходный дом. 1-я Тверская Ямская улица,34.
Архитекторы С.Ф. Воскресенский и С.А. Власьев  

         В начале ХХ века сооружение обычного пятиэтажного доходного дома на 10-15 квартир обходилось домовладельцу в 80-100 тысяч рублей. Понятно, что затраты нужно было окупить в обозримые сроки, скажем, 12-15 лет. Значит, только на покрытие первоначальных затрат каждая квартира должна была приносить хозяину ежегодно не менее 500-700 рублей. К этому нужно прибавить постоянно выплачиваемые налоги на недвижимость, плату за пользование городской водопроводной и канализационной сетью, прочие эксплуатационные расходы. Да и самому домовладельцу нужно было на что-то существовать. А если на постройку он брал кредит под залог будущего дома, то на долгие годы на него (а точнее, на квартиросъемщиков) ложилось тяжкое бремя выплаты процентов. С учетом всех этих факторов реальная арендная плата за пяти-шестикомнатную квартиру в доходном доме составляла не менее тысячи рублей в год.


Доходный дом. Остоженка, 30.
Архитектор М.Г. Пиотрович  

         Можно долго спорить о том, насколько хороши были предлагаемые за эту цену квартиры. С одной стороны – очень большая по нынешним меркам площадь: средняя квартира того времени занимала более 100 квадратных метров. Правда, для обычных в ту пору семей в 8-10 человек даже такие квартиры выглядели не слишком просторными.

         С другой стороны – весьма скромный по современным понятиям уровень бытовых удобств. Обязательными были лишь водопровод и канализация. Ваннами оснащались далеко не все дома, электричество проводилось в каждую отдельную квартиру по специальному разрешению губернского правления. Ощутимым было отсутствие в трех четвертях московских доходных домов лифтов – при четырехметровой высоте потолков пятиэтажка начала века была раза в полтора выше хрущевской. Наибольшие неприятности доставляло отопление: централизованное теплоснабжение появилось в Москве лишь в 1920-е годы, а собственная котельная долгое время рассматривалась как роскошь. Вот и стояли в комнатах печи, а на кухнях – керосиновые плиты.


Доходный дом. Лялин переулок, 8
Архитекторы С.Ф. Воскресенский и С.А. Власьев  

         Так или иначе, хороши или плохи были тогдашние квартиры в доходных домах, но тысячерублевая плата была явно велика для москвичей со средним доходом. Для сопоставления: жалованье техника или, скажем, учителя городской школы составляло 50-75, обыкновенного инженера – 100-150 рублей в месяц. Чтобы нанять квартиру в доходном доме, этим средним москвичам нужно было либо совмещать должности, либо заниматься частной практикой. А в 1910 году квартплата выросла настолько, что многим представителям московской интеллигенции квартиры стали вообще не по карману. Спрос на слишком дорогие благоустроенные квартиры был невелик, и капитальные дома приносили владельцам меньший доход, чем примитивные, но густонаселенные домишки.

         В качестве средства борьбы с нехваткой жилья в Москве стали возникать жилищно-строительные общества и товарищества. На средства вошедших в них инженеров, учителей, врачей, адвокатов было построено несколько кооперативных домов, вероятно, самых первых в Москве. Но неумолимый закон жилищного рынка распространял свое действие и на кооперативные дома. Несмотря на все старания удешевить сооружаемые здания, выигрыш в квартирной плате оказывался не таким значительным. Для двухкомнатной квартиры в 10 квадратных саженей (1 сажень равна 2,1336 м) годовая плата составляла 600 рублей, а более крупные квартиры стоили опять-таки около тысячи в год.

Действием того же внешне парадоксального рыночного закона объясняется  и относительно скромное число московских доходных домов, и размах трущобного и полутрущобного строительства. Бараки, каморочные дома, просто двух-четырехквартирные домики без удобств обходились гораздо дешевле и приносили (опять-таки в соответствии с законом) большую прибыль. После этого вовсе не кажется удивительным, что доходнейшим из доходных домов Москвы была ночлежка Хитрова рынка.

Количество и качество

         Качество постройки доходных домов, несмотря на их все большее распространение в столице, оставляло в большинстве случаев желать лучшего. На рубеже веков нередки были случаи, когда строившиеся здания разваливались, погребая под обломками рабочих, и архитекторы оказывались на скамье подсудимых. Однако чаще всего строительство оканчивалось вполне благополучно, а за то, что новый дом начинал расползаться спустя несколько лет после постройки, архитектор уже не отвечал. Говоря о не слишком высоком качестве строительства доходных домов того времени, нужно обратить внимание и на чисто технические причины. Ведь строителям нужно было буквально на ходу испытать и освоить применение еще неведомых им строительных материалов, конструкций, новых приемов работы. Успешно справиться с этим не всегда удавалось даже маститому строителю.


Доходный дом. 3-я Мещанская (ныне Щепкина) улица, 22.
Архитектор Г.А. Гельрих  

И все же некоторые доходные дома Москвы, сооруженные выдающимися зодчими из лучших материалов в соответствии со всеми достижениями строительной теории и практики того времени, оказались построенными на века. Не могут не восхищать, например, доходные дома Московского купеческого общества на Солянке, Шереметева по Романову переулку или страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре. Эти и подобные им строения были оборудованы лифтами, имели собственные котельные, а иногда – электростанции и артезианские скважины. Жаль, что таких великолепных домов было не слишком много.

Счетчик посетителей по странам